高く売れる家の状態を比較【リフォーム・一部修繕・現状渡し】

「リフォーム」で売却価格はアップするのか

 

築年数の古い中古住宅を売却する方法として、リフォームしてから売るという方法があります。リフォームで中古住宅に新しい価値を吹き込むことで新築並みに売却価格アップを狙いたいところですが、本当に高く売れるのでしょうか。

リフォームで見た目がきれいになれば成約率はアップする

リフォームのメリットとして挙げられるのが、成約率アップです。築年数が経過して古くなった中古住宅を売るのは簡単ではありません。手直しが必要な物件に比べれば新築並みにリフォームされた物件は印象がよく、売却の成約率は確実に高まります。なるべく早く物件を売却したいのであればリフォームはとても有効な方法といえるでしょう。

コストを売却価格にそのまま上乗せできるのか

リフォーム物件の売却でネックになるのが工事費用です。リフォーム工事は建て替えに比べればずっと安く済むものの少なくない費用がかかります。リフォーム工事の費用をそのまま売却価格に上乗せして高く売るのであれば問題ないのですが、工事費用をそのまま上乗せして売却するのは現実的ではありません。

リフォーム工事で上がる家の価値が工事費用を上回るケースは少なく、100万円かけてリフォームしても価値として上乗せできるのは60~80万円程度にとどまります。費用対効果を考えると家をリフォームして高く売るのは現実的とはいえません。

好みに合わないリフォームは逆効果

もうひとつネックになるのが好みの問題です。リフォーム工事は古い住宅に手を入れて新しい価値を与えますが、リフォームした家が必ずしも買い手の好みに合うという保証はありません。良かれと思ってしたリフォームでも流行にそぐわず多くの購入希望者の好みに合わない仕上がりだと高く売るどころかかえって買い手が見つかりにくくなってしまいます。

リフォーム業者は少しでも売上を上げるためにさまざまなプランを提案しますが、その提案が家の売却にプラスになるとは限りません。人気のない間取りや好まれないデザインの家にしてしまうリスクを考えるとリフォームは慎重に検討すべきです。

住むのが困難なほど老朽化した家にはリフォームが効果的

家を高く売るのにリフォームが効果的なのは、住むのが困難なほど老朽化した家を売却するようなケースです。そのままでは誰も住まないような家でも解体すれば費用がかかります。建て替えるよりはリフォームのほうが安く済むのであれば新築並みにフルリフォームすることで工事費用に見合う価値上昇が見込めるでしょう。

もちろん好まれる間取りや人気のデザインを取り入れることが大前提ですが、リフォームが成功すれば老朽化した家でも高く売ることができるでしょう。

「一部修繕」で売却価格はどう変わる？

中古住宅の売却でよく見られるのが「一部修繕」という方法です。一部修繕とはその名の通り物件の一部を修繕してから売却する方法で、住むのに支障をきたすような劣化や損傷を修繕し最低限の状態に整えてから売りに出します。

一部修繕では費用負担は発生するもののリフォームに比べるとずっと安く、必要最低限の金額に抑えつつ物件の状態もそれなりにしてから売却します。何も手を入れないのに比べると売却価格は上昇しますが、どの程度のアップが期待できるのでしょうか。

買い手は普通に住める家を求める

中古住宅を買おうと考える購入希望者の多くは最低限の条件として「普通に住める家」を希望します。普通に住める家とは居住に際し重大な支障をきたすような瑕疵のない物件のことで、雨漏りやすきま風、配管の損傷や床の腐食など明らかな問題がなくすぐに入居して居住できる家を指します。

問題を抱えた家は修繕して売るのが基本

何か問題を抱えている家の売却を考えるならば、問題点は一部修繕できちんと解決してから売りに出すべきです。問題があってもきちんと修繕されていれば値段は下がらず、簡単な修理で修繕できるのであれば修繕費用を負担してもそれ以上に高く売ることができるでしょう。

修繕費用が高額になる場合

一部修繕と言っても、修繕費用がどれくらいかかるのかはケースによって異なります。数万円程度で修繕できるのであれば費用以上に高く売ることが見込めますが、家の基礎に手を入れる必要があるような深刻な問題だと修繕費用が100万円近くかかることもあります。費用が数十万円以上かかるとなると負担以上の売却価格上昇は難しく、修繕するメリットはほとんどありません。

住宅の瑕疵がどの程度価値を下げるのか、修繕にどのくらいの費用がかかるのかは専門家に相談しないと正確な金額はわかりません。まずは不動産会社や工務店などに相談し、修繕するだけの価値があるかどうかを見極めましょう。

築年数が古くなるほど一部修繕の意義は薄くなる

中古住宅で一部修繕の意義があるのは築25?30年程度の物件までです。築30年を超えると売主も把握できない劣化や損傷が増えるため、一部修繕で対応されている物件であっても何らかの瑕疵を抱えている可能性が大きく上がります。

中古住宅の購入で築浅の物件が好まれる最大の理由は隠れた瑕疵リスクの回避です。建築から年数がたっていない家ほど隠れた部分に劣化や損傷が発生しているリスクが少なく安心して住めますが、築年数が古い物件は一部修繕されていてもそれ以外の瑕疵で修繕費用負担が発生するリスクが懸念されます。

古い物件を一部修繕してもあまり値上がりは期待できません。徹底的に瑕疵を修繕するのならある程度値上がりも期待できますが、投資した費用以上の値上がりはまず見込めません。

そのままの状態で売りに出す「現状渡し」

「現状渡し」とはリフォームや修繕をせず中古物件をそのままの状態で売りに出す方法です。経年劣化や住宅の痛みもそのままにして売却する現状渡しの最大のメリットは、追加の費用負担が一切発生しないことです。余計な費用をかけずに売却できる方法ですが、現状渡しで高く売ることはできるのでしょうか。

現状渡しでは土地の価値が重視される

現状渡しの売却では建物よりも土地の価値が重視されます。個人住宅の建物部分の評価は物件の立地や規模にもよって異なりますが、5年で2割減、10年で半減、15年でほぼゼロになるとされています。実際の取引では建物の状態に応じてもう少し査定額は高くなりますが、築年数が古くなるほど建物の評価は低くなるため土地の価値のほうが重要になります。

ある程度築年数が古い物件を売却するのであれば、リフォームや一部修繕で売却価格を上げるのは難しく、投資分の回収すら簡単ではありません。そのような住宅を売却するのであれば、建物部分は現状渡しで余計な費用をかけないのが賢い選択になるでしょう。

売却成立の可能性は立地次第

現状渡しで売却する場合、買い手が見つかる可能性は立地が大きく影響します。立地が良く土地の価値が認められるのであれば現状渡しで購入し建て替えやリフォームを考える買い手が早く見つかるでしょう。反対に立地が悪い物件を現状渡しで売却しようとしてもリフォームや建て替えをしてまで住みたいと考える買い手が見つかる可能性は低く、早期売却は望み薄です。

更地にするのはアリ？

住宅を解体して更地にしてから売る、という方法はどうでしょうか？

自由度の高い更地は買い手からしても都合がよくいい方法のように思えます。しかし、住宅用地の場合は建築基準法の接道義務や再開発用地指定などの問題で住宅を解体してしまうと新たに住宅を建築できない可能性があります。そのような土地ではどんなに古くても住宅があったほうが用途は広く、更地にすると価値は大きく下がります。

もうひとつ問題なのが税金です。建物の敷地になっている土地は固定資産税が最大で6分の1に軽減されますが、更地にしてしまうと税金の軽減措置はなくなり買い手が見つかるまで高い税率で税金をはらわなくてはいけません。解体費用もタダではないので更地にしてから売却するくらいなら現状渡しの条件で買い手を探したほうがいいでしょう。