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資金計画がすべて!家を想定外の低価格で売却した場合の対処法とは?

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2018.01.23

家としての価値

家の寿命

家は築年数が古くなればなるほど、建物としての価値が下がってしまうことは周知の事実ですが、どれくらいの期間をかけて価値が下がっていくのかまでは、知らない人も多いことでしょう。

一般的に一戸建ての価値は、しっかりメンテナンスがされている家でも、たった1年で約5%も下落してしまい、約20年後にはその価値はゼロになってしまうと言われています。

これは、日本の木造家屋の寿命が25年から30年ほどであると言われていることに由来しているものであると捉えられていますが、意外と短い寿命に驚かされるばかりか、自分の家の価値が下がってしまうこと自体に、ショックを隠せない人もいます。

建て替え志向から再生志向へ

これまでの住宅業界では、古くなった家は壊して、また新たに建て替えをするという考え方が主流でしたが、建て替えずとも長く住むことができるように、耐震補強を施したり、リフォームやリノベーションをして、また新たに生まれ変わった家として住むという方針に、変化を遂げつつあります。

政府も長期優良住宅制度や、リフォーム推進事業といった政策を打ち出し、この流れを後押ししています。

「古くなった家は建て替える」という考え方に基づいた「建て替え志向」から、手を加えることで「少しでも長く住み続ける家」を創る「再生志向」へと大きく方針を変えつつあり、それに伴い中古住宅の売買市場も、大きな注目を集め始めています。

建物の評価

建て替え志向から、リフォームやリノベーションをして新たに命を吹き込む再生志向に変化を遂げたことや、その方針を政府が後押ししていることで耐震補強工事やリフォーム、リノベーションを施した住宅は、以前と比較すると高く評価されるようになりました。

家を少しでも高く売るためには、できるだけ建物のメンテナンスにも配慮し、このような耐震補強工事をした証明書やメンテナンスの証明書を保管しておくことで、さらに高い評価を得ることができます。

売却の前に

目的を明確に

長い人生の中で、家を売ることになるタイミングは人それぞれですが、そう何度も経験することでもありません。家という特別なものを売るということは、当然扱う金額も高額になり、だからこそ売却までのすべての行動において、慎重な行動をとる必要性が出てきます。

どうして家を売ることになったのか、家を売るにあたり、少しでも高く売ることを重視するのか、それとも少しでも早く売ることを重視するのか、家を売る目的をしっかり認識しながら活動することで、売却計画もスムーズに進むことになります。

自分の経済状況の把握

家を売ることができれば、あとは売却金額を受け取って終わりと思いたいところですが、実際はそうはいきません。売却後に支払う税金や手数料、諸手続きにかかる費用や引っ越し費用などを、売却金額から差し引いたお金がようやく手元に残ります。

売却した家にローンが残っている場合、残債はどう支払うのか、住み替える新しい家にかかる費用はどうするのか、再度ローンを組むことはできるのかなど、今後の収支を考えるうえで、まずは自分の現在の経済状況をしっかり把握する必要があります。

把握したうえで、綿密な資金計画を立てて行動しなければ、思わぬトラブルに巻き込まれてしまう可能性も出てきます。

売却価格が決まるまで

不動産会社の選択

家を売ることが決まると、多くの人は不動産会社に仲介してもらい、買い主を探すという方法を選択します。

どの不動産会社に仲介をお願いするかにより、売却価格にも差が生じてくるため、慎重に選ぶ必要がありますが、その選択肢もたくさんあるため、売却の目的としっかり照らし合わせながら選択することが、成功への秘訣でもあります。

不動産会社の規模

全国レベルで営業展開しているような大手不動産会社に依頼するのか、地元密着型の不動産会社に依頼するのかなど、それぞれのメリットデメリットを見極めながら選択することになります。大きな不動産会社なら、高い知名度を誇る分信用性が高く、会社独自のネットワークや情報網を持っていることから、幅広い範囲において売却活動を展開することも可能です。

地域密着型の不動産会社なら、地元の特定のエリアの物件を数多くカバーしているため、その情報量はさることながら、細かい相場価格や売却するためのノウハウを熟知している不動産会社が多くなります。

一括査定サービス

候補となる不動産会社を決めかねるような時は、インターネットで複数社から同時に家の査定価格を出してもらう「一括査定サービス」を利用するという方法もあります。どこの不動産会社が自分の家に高い査定価格をつけてくれるかにより、仲介を依頼する会社を決定することもできます。

「価格」の種類

不動産会社が決定すれば、いよいよ売却のための活動が始まりますが、家を売却するにあたり、いくつかの「価格」と向き合う機会が出てきます。それぞれが微妙な意味の違いを持っているため、しっかりその意味を理解しておく必要があります。

査定価格

査定価格とは、売りたい家がいったいどれくらいの金額で売れそうな物件なのか、そのおおよその資産価値を知りたい時、不動産会社に依頼して出してもらう、家の価値の概算価格のことをいいます。

一括査定サービスなどを利用した際、最初に不動産会社から伝えられる金額でもあるため、仲介を依頼する不動産会社を決定する際の、材料にもなる価格です。

売出価格

売出価格とは、家を売り出す時に、売り主が1番最初に提示する売値のことを指し、売り主側で自由に設定できる価格のことを言います。

売り主は、少しでも自分の家を高く売ることだけを考えているため、相場より高い価格をつけたい衝動にかられることもありますが、依頼した不動産会社としっかり話し合って決めることが大事です。

この価格が、今後の売却活動に与える影響はとても大きいため、慎重に決める必要があります。

売却価格

実際に家の売買を契約するときの、取引価格のことをいいます。売り主が主体となって決める価格であるように思いますが、結局買い主との同意によって決まる価格でもあるため、両者で話し合って決める金額となります。

この売却価格によって、その後発生する税金や不動産会社に支払う仲介手数料などに大きく影響を与えることにもなるため、慎重に決定することが求められる価格であり、一連の流れの中で、最も重要な価格でもあります。

想定外の低価格

ローンの残債がある場合でも、家を売却することは可能ですが、できることなら残債額を上回る金額で売却したいと誰もが思うことでしょう。

ですが、家の売却は思い通りにいかないことも多く、ことに売却価格については想定外のことが多く発生してしまいます。

ローンの残債

売却できた価格が、自分が想定していた売却価格より低価格となってしまい、ローンの残債を上回ることができないことはよくあることです。当然ローンの残債がある家を売却する場合、残りのローンを支払う義務がありますが、その場合、対処方法として2つの方法があります。

買い替えローン

ローンの残債より低い金額でしか売却できなかった場合、差額を一括で返済する必要があります。その額が大きければ大きいほど、自力で返済することが難しくなりますが、そんな時に利用するのが金融機関の「買い替えローン」です。

今の家を売却し、新しい家を購入する際に借りる住宅ローンに、前の家の売却で残ったローンの残債を上乗せして借りることができます。

任意売却

任意売却を利用すると、ローンを組んでいる金融機関との間で合意を得ることができればローン残債を残したまま抵当権を解除することが可能となり、専門の別の保証会社に家の売却を依頼することができます。

ローンの残債は、専門の保証会社に無理のない範囲で返済していくことになるシステムです。

税制優遇

家を売却した際、購入時より高値で売れ、利益があった場合は税金が発生します。反対に、低価格で売却した場合税金は発生せず、税制の優遇措置を受けることができます。「譲渡損失の繰越控除」と呼ばれる制度により、家を売却して損失が出た場合、売却した年とその翌年から3年間は、所得税と住民税から繰り越して相殺することが可能です。

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