家を高く売るなら「一般媒介契約」より「専任媒介契約」が良い理由

不動産売却における媒介契約とは

不動産会社に売りたい家の売却を依頼する場合、不動産会社に直接買い取ってもらう方法と不動産会社が仲介役となって買い手を探す方法の2つの方法があります。後者の不動産会社が仲介して買い手探しを依頼する契約を「媒介契約」と言います。媒介契約では不動産は取引主体とならず、あくまでも売手と買手の仲介のみを担当します。

家を売ろうと思っても売主が直接買い手を探すのは簡単ではありません。友人や知人の中に購入希望者がいれば直接取引で家を売却可能ですが、買い手候補が限られるため売却できる可能性は低く高く売るのも困難です。

媒介契約を結ぶことで買い手探しを不動産会社に任せられます。不動産会社には専門業者だけが持つネットワークがあるので買い手候補の数は自分の力で探すのに比べて飛躍的に増加します。広く購入希望者を探すことで売却の早期成立や高く売る期待が高まります。

媒介契約の3つの種類

不動産を売却したい所有者と仲介を行う不動産会社の間で結ばれる媒介契約は大きく3つの種類にわかれます。媒介契約の3つの方法は次の3種類です。

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

それぞれの契約事に不動産会社との関係や担当してくれる業務内容に違いがあります。売却で発生する手数料や税金はすべて同じです。

専属専任媒介契約は買い手探しのすべてを不動産業者に任せる契約で、自分で購入希望者を探して直接取引することは禁じられています。もし購入希望者を個人的に見つけても取引は不動産業者を通じて行わなければならず手数料負担が発生します。

制限のきつい専属専任媒介契約に比べて広く利用されているのが、専任媒介契約と一般媒介契約の2つです。

専任媒介契約では仲介を依頼できる不動産会社は1社のみに制限されます。仲介は1社だけですが自分で買い手を見つけての直接取引は禁じられていません。一方の一般媒介契約では2社以上の不動産会社と契約を結ぶことができます。売主による買い手探しも自由で直接取引も認められています。

専属専任媒介契約は全てを不動産業者に任せたい人向きの契約です。自分で買い手を探すつもりがないのなら丸投げできる専属専任媒介契約にメリットがあるでしょう。自分で買い手を探すつもりがあるのなら専属専任媒介契約を結んではいけません。

媒介契約として比較検討する候補となるのが専任媒介契約と一般媒介契約です。どちらも不動産会社に仲介を依頼するのと平行して自分でも買い手を探せる契約ですが、どちらのほうが売却に有利なのでしょうか。

家を高く売るなら一般媒介契約より専任媒介契約が良い

家を高く売ることを再優先にして媒介契約を結ぶなら一般媒介契約より専任媒介契約が良いでしょう。一般媒介契約にもメリットはありますが、売却価格に関して言うなら専任媒介契約に分があります。

不動産取引はそのときの経済情勢や不動産市場の動向による変化が大きく売却タイミングも価格に影響しますが、高く売る方法としては専任媒介契約を選んだほうが大きなメリットが得られます。

専属専任媒介契約より有利な専任媒介契約

専属専任媒介契約と専任媒介契約の比較でも専任媒介契約のほうがメリットが大きく選ぶ価値があります。専任媒介契約では自力での買い手探しが制限されますが、それと引換に発生するメリットはほぼありません。

不動産会社からの活動報告が1週間に1回以上と緊密になったり不動産会社間で利用される物件情報サービス「レインズ（指定流通機構）」に早期登録されたりといった利点はありますが、直接売買の権利を放棄するほどのものではなく、あえて専属専任媒介契約を結ぶメリットはありません。

専任媒介契約でも不動産会社に問い合わせれば活動状況は確認できますし、レインズへの登録も数日程度しか差がありません。特別な事情がない限り専属専任媒介契約を結ぶ必要性はないでしょう。

専任媒介契約が良い理由

不動産業者にとって得なので熱意が期待できる

仲介を行う不動産業者からすると専任媒介契約は一般媒介契約よりもメリットがあります。一般媒介契約では自社以外にも仲介が依頼されるため、別の不動産会社が買い手を見つけて売買契約を成立させてしまうと手数料収入は入ってきません。

不動産会社の収入になるのは最低限の契約金のみで、利益の大きい不動産取引を仲介するチャンスを逃して手数料が入らないと業績が悪化してしまいます。

専任媒介契約では対象となる物件の仲介を行うのは契約を結んだ1社のみなので、ライバルに買い手探しで先を越されるリスクはありません。自社のみで買い手を探せるので手数料収入を確実に確保できるため、不動産会社にとっては、専任媒介契約は確実な利益が見込めるとてもお得な契約です。

不動産会社にとって得な契約と言っても期限内に買い手を見つけられなければ手数料収入は得られません。契約を結んだ不動産会社は利益をあげるチャンスを逃さないために買い手探しに熱意を持って取り組んでくれるので、売主には早期に売却契約が成立するという形でメリットがもたらされます。

レインズへの登録義務がある

不動産会社間で利用される物件情報サービス「レインズ」に物件が登録されると売却希望の物件情報は全国の不動産業者で閲覧可能になります。目にする人が増えればそれだけ買い手が見つかる可能性は高くなり値下げせず希望通りに高く売る見込みもアップします。

登録までの日数は媒介契約から7日以内と決められています。専属専任媒介契約の5日と比べると2日ほど長めですが大きなマイナスにはなりません。

一般媒介契約では物件をレインズに登録する義務は発生しません。法令では一般媒介契約におけるレインズの扱いは決められておらず、登録するかどうかは各不動産会社が独自に判断します。レインズに登録しないと物件情報をアピールするチャンスが減ってしまいます。

複数の不動産会社と契約が結べる一般媒介契約だとそれだけ買い手が見つかる可能性が高くなりそうに思えますが、1社のみとはいえレインズを活用して買い手探しが行われる専任媒介契約と比べて必ずしも有利とは言えません。レインズへの登録義務という一点だけ見ても高値で売るなら専任契約のほうが有利です。

手厚いサポートが期待できる

専任媒介契約では契約する不動産業者が1社のみなので、不動産業者としても強く信頼されているという気持ちが生まれます。売主と不動産会社の関係がより緊密になるので買い手探しのアドバイスや税金に関する相談、広告のアイデアなど充実したサポートが期待できるでしょう。

一般媒介契約では契約先が複数になるのでそれぞれの不動産会社は契約に強い思い入れを持ちません。問い合わせればきちんと対応してくれますが、税金に関する質問や書類の作り方など面倒な内容の相談に対しての手厚いサポートは期待できません。

進行状況を確認できる

一般媒介契約では不動産会社の報告義務はありません。熱意に欠ける不動産会社だと契約を結んだのに簡単な広告を掲載するだけで実質的な買い手探しはほぼ何もしていない、というケースもあります。こちらから連絡すればそれなりに状況を伝えてもらえるものの、進行状況が報告されないのは不安がつきまといます。

専任媒介契約では不動産会社から売主に対し2週間に1回以上活動報告する義務が発生します。契約を結んでから買い手探しの状況がどうなっているのか不透明なまま放置されるようなことはなく、適時報告を受けながら打ち合わせを重ねていくことで売却成立まで協力しながら買い手を探せます。

状況が悪ければ価格の見直しや広告の拡大など対策も取れるので、買い手が見つかる可能性は高くなるでしょう。