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本当に高いの?中古タワーマンションは高値で売却できるのか

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2018.01.23

タワーマンションの査定価格は本当に高くなっているの?

東京オリンピックの開催決定から、東京都心部の不動産は全世界から大きな注目を集め続けています。その中でも特に人気が高いのがタワーマンションです。高層階からの眺望や、湾岸エリアを一望する夜景などが人気となり幅広い層から高い人気を集めています。

「晴海」、「勝どき」などの湾岸エリアには、オリンピック関連施設の建設や複数のタワーマンションが建築予定となっているので、引き続き高い注目を集める事が予想されています。このような状況の中、1部メディアでは『空中族』と呼ばれる造語が登場しました。

空中族とは、短期間の内(5年前後)に値上がりしたタワーマンションの売却を行い、譲渡益で得た資金を元手により資産価値の高いタワーマンションに移り住んでいく人たちのことを言います。

タワーマンションを購入している多くの方は不動産を『家』としてではなく、投資として捉えている方が多く、「将来、高く売る事が出来るから」という理由で購入を決断している方も多いと言われています。ここで気になるのは、「本当に新築よりも中古の方が価格が高いの?」という単純な疑問です。

一般的な感覚で考えた場合、建物の価値もありますから新築住宅の価格が高くならなければいけません。そこで、この疑問を解消するためサンプル数は少ないのですが、2013年以降の期間において、主要エリア(麻布、目黒、赤坂、六本木など)のタワーマンション価格推移を確認してみました。

確認の結果、2015年をピークに坪単価のピークは過ぎているものの、確認した全てのタワーマンションが新築時よりも査定価格が上昇しているという事実を確認することが出来ました。階数や立地など、物件の諸条件によっても異なるので一概には言えませんが、新築時よりも高くなっているタワーマンションは間違いなく存在しています。

新築時よりも査定価格が高くなっているのはどんな物件?

東京都心部に限らず、日本全国には数多くのタワーマンションが建築されています。これらすべての売却価格が高くなっているかというと必ずしもそうとは言い切れません。「新築時よりも高く売る事が出来る物件には何か特徴があるのか?」先述した主要エリア(麻布、目黒、赤坂、六本木など)のタワーマンションを改めて確認していきます。

同エリアのランドマークマンションとして認知されている

査定価格が上がっている物件は必ず同エリアのランドマークマンションとして多くの人に認知されています。そのエリア・最寄り駅を象徴する存在となるので、マンションそのものがブランドとなります。このようなマンションの場合は、家という価値観だけでなくプラスアルファーの付加価値を加える事が出来るので、新築時よりも査定価格が高くなりやすい傾向があります。

共用部分

タワーマンションの大きな特徴の一つに、充実した共用設備があげられます。シアタールームやキッズスペース、ゲストルームなど、様々な共用設備を兼ね備えています。実際の居住性との関連性は低い部分になりますが、豪華さを演出するこれらの設備の有無は査定時にはプラスに働きます。

高層階の物件

タワーマンションに限らず階数が高くなるにつれ物件価格は高くなります。低層階と比較した場合、日当たりや眺望などの居住性が高くなるので不思議なことではなりません。勝どきや豊洲などの湾岸エリアに建築されているタワーマンションであれば、高層階からの眺望は別格です。

映画のワンシーンを思わせるような夜景が眼前に広がり、経験したことのない解放感を得る事が出来るはずです。このような、プレミアムな感覚を得る事が出来るので、タワーマンションの高層階は割高な査定価格となる傾向があります。

このような特徴を持っているタワーマンションが新築時よりも高く売る事が出来ているようです。ただ、ご注意頂きたいのは、ここでお伝えさせて頂いているのは新築時との比較だという事です。購入した時よりも高くなるという事を確認しているわけではありませんのでご了承ください。

どんな人がタワーマンションを購入してるの?査定価格にどんな影響があるの?

タワーマンションの人気は実需で探している人だけにとどまりません。税金対策や投資用としても多くメリットがあるので幅広い方に求められています。

税金対策

タワマン節税という言葉を1度は聞いた事はないでしょうか。相続税・贈与税などの税額を抑えるために富裕層の方たちが実践している税金対策です。所有している不動産に相続・贈与税は課税されるのですが、評価額に対しての課税となるので、現金で所有しているよりも納税金額を大幅にカットすることが出来るのです。

この税金対策が問題となって、タワーマンションに対する課税方法が1部改正されています。ですが、このような状況であっても、なお有効な税金対策となっているので富裕層によるマンション購入は現在においても続いています。

投資用物件

一言で投資といっても2パターンの投資手法があります。月々の賃料収入を得る投資と転売時に譲渡益を出す投資です。先述した通り、日本の不動産は世界中の投資家から高い注目を集めているのですが、その理由は投資指標の一つである利回りが高いからです。

アジア圏で不動産投資が盛んな国は、シンガポール・マレーシア・中国・台湾などがあげられ、これらの国で利回りを計算すると1%前後になります。それに対し日本のタワーマンションの場合は3%前後です。利回りの数字が大きくなるほど、投資効率が良いと判断する事が出来るので不動産価格が上昇している中でも、投資家から多くの注目を集めているのです。

このように、家だけでなく、投資、節税など様々な購入目的に対して高い効果を見込むことが出来るので、ここまで高い需要維持が出来ているのです。売却査定をする際にも、これらの状況を加味しなければならないので、必然的に査定価格が高くなる傾向となります。

低層階と高層階では査定方法は違うの?

売却査定のポイントの一つとして所在階があります。同タイプの物件を2階と最上階で査定価格を比較した場合、最上階の方が基本的には高くなります(エレベータの有無など建物条件によります)。眺望や日当たりなど、高層階の方が居住性が格段に優れているので、家としての価値が高くなるのは当然です。

それでは、地上50階建てなどのタワーマンションの売却査定をする場合、違いなどがあるのでしょうか。低層階と高層階とで査定ポイントの違いを確認していきます。(低層階や高層階と表現をしていますが明確な定義があるわけではありません)

低層階(20階以下)

20階以下の場合、方角にかかわらず街を一望するような眺望が期待出来ません。このような場合は、日当たりや間取りの使い勝手など、一般的なマンションと同様の方法で売却査定を行います。低層階に限定をすれば、同条件の物件も出てきますので通常通りの査定方法で何ら問題はありません。

高層階(30階以上)

最上階に近づくにつれ、眺望に大きな差はなくなります。その代わりに、眺望の概念にプラスアルファーが必要となってきます。具体的には、『東京タワーが見える』や『富士山が見える』、『ベイブリッジを一望できる』などの要素が必要です。先述しましたが、タワーマンションでは日当たりなどの居住性よりも眺望が重要視されます。

購入検討者は家に対して、居住性ではなくラグジュアリー感を求めています。高層階と低層階では購入検討者の意識が異なるので査定ポイント自体が異なります。ただし、『東京タワーが見えるから○○%上乗せ』などという明確な規定が設けられているわけではありません。査定担当者の感覚にも左右される部分が出てくるので、この点には注意が必要です。

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