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できるだけ家を高く売りたい!そんな時に役立つ不動産査定のポイント

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2018.01.23

不動産売却の流れ

不動産を売却するときには、購入希望者を探す必要があります。たまたま知人などを通して買い手が見つかり、業者を通さずに売却できたというケースもありますが、急いで売却をしたい、できるだけ高く物件を売りたいという希望があるときには、仲介業者に依頼することになるでしょう。

仲介業者に頼むといっても、業者のネットワークの広さやその手腕によって、売却金額は大きく異なります。そこで、複数の業者に不動産の売却見込み額を査定してもらい、条件が折り合った業者に依頼するケースが多く見られます。

仲介の依頼をした時点では手数料等は発生せず、業者は看板やネット、折り込みなどの広告で、売却予定の物件を広く周知して購入希望者を探します。

購入希望者が見つかったら、実際の物件を確認するための内覧に立ち会ったり、売買における細かい条件のすり合わせなどを行います。売主、買主双方が契約内容に同意したら契約書を交わし、手付金や場合によっては仲介手数料などの支払いをします。

その後、引き渡し日までに売主は権利証や印鑑証明書、所有権移転登記の委任状などの必要書類を用意しておきます。買主はローンなどの段取りをつけておき、引き渡し当日に売買代金の残額の精算、各種手数料等の支払い、必要書類の授受などを行います。

ちなみに、売主が結婚や引っ越しなどで住所・名字が変わっている場合には、所有権移転登記をする前に名義変更登記をしなければなりません。これはスムーズに物件の権利を移すうえで必要不可欠な手続きですので、売主が費用を負担して司法書士に申請してもらうことになります。

また権利証を紛失している場合には、手続きに時間や手間が別途必要になるため、これらの差額については売主が負担することがほとんどです。

不動産を売るときに発生する支出

不動産を売却するときには、売主が負担すべき費用や税金がいくつかあります。手元に入る金額をある程度想定している場合には、自分が負担する費用を売却価格に加える必要があります。

固定資産税

通常、固定資産税はその年の1月1日時点の所有者に対し、1年分の税金を課しています。しかし、年の途中で物件を売却した場合には、どちらか一方が1年分の固定資産税を負担することは不公平になるため、購入した時点で月割にした金額を双方が負担します。すでに全額払い終えている場合には、不動産の購入代金に含めるのが一般的です。

仲介手数料

仲介業者に依頼した場合、売買契約が成立した時点で報酬を支払います。手付金や最終的な売却代金から差し引かれることが多いため、自分で負担することはほとんどありません。

仲介手数料は上限が決まっています400万円以上の物件であれば売却代金に3%を乗せ、さらに6万円を加えた金額に消費税がつきます。これよりも安い金額なら業者は自由に設定できますが、ほぼすべての仲介業者が足並みをそろえてこの上限額にしています。

印紙代

売買契約書は同じものを2通作成し、売主・買主双方が1通ずつ所持します。このとき自分が保管する契約書には所定の額の収入印紙を貼り、消印をしておく必要があります。比較的多く見られる1,000~5,000万円の売買であれば、印紙額は1万円です。消印は印鑑を押してもよいですし、ボールペンなどで斜線を引いたりサインしたりするだけでも構いません。

譲渡所得税

不動産を売却して利益が出たときには、その年度の所得として翌年に確定申告を行い、所定の税率による税金を納める必要があります。普段は年末調整で税金を納めている人も、家を売却したときには忘れずに申告しましょう。

なお課税対象となる金額は、売却代金全額ではなく、家を購入したときにかかった費用などを減価償却して差し引いた残額になります。また、それまで住んでいたマイホームを売るときには控除も受けられますので、税務署や税理士に相談することをおすすめします。

不動産査定における注意点

物件を売るときには、せっかくなのでできるだけ高く売れるよう努力したいものです。そのためにも、できるだけ不動産査定で高く見積もりを出してもらう工夫をしておきましょう。

査定や内覧のときは部屋をきれいに

不動産査定や内覧では、実際に家の中もチェックされます。普段暮らしている雰囲気を見るため、生活感があることでマイナスポイントにはなりにくいです。

ただし部屋が汚れていたり暗い雰囲気であったりすると、購入したいという意欲が薄れてしまいます。そこで、少しでも部屋を広く見せるために不要なものは収納スペースにしまい、清潔感や明るさを印象付けるようにしておきましょう。

周辺施設や交通等について説明ができるようにしておく

遠方の仲介業者の場合、近くの店舗・最寄り駅・道路の状況など、利便性についてはっきり理解していないことがあります。また、購入希望者が地元の人でない場合も、暮らしやすいかどうかが気になるポイントとなっていますので、どのような点が便利なのかをその都度伝えられるように準備しておくと良いでしょう。

一括査定などで業者を効率良く選ぶ

多くの人は、仕事などをしながら物件の売却に関する作業を進めています。そのため、業者探しが面倒になって最初に査定をしてもらったところで決めてしまうというケースも見られますが、業者選びは高く売るために避けて通れないポイントです。

業者を探すのが面倒という場合には、一括査定を利用するのもひとつの方法です。一括査定は、エリアや築年数などの簡単な情報を入力するだけで、複数の業者から簡易見積もりの連絡が来るシステムで、無料で利用できます。手軽な方法で、より相性の良い業者を見つけましょう。

査定業者を選ぶときのポイント

査定業者を選ぶときには、高く売るために査定額の高い業者を選びがちです。しかし査定額はあくまでも見積もりであり、高く設定しすぎてなかなか物件が売れず、結果的に維持費が高額になったというケースもあります。そのため、業者を選ぶ際には金額が高いかどうかではなく、適正価格になっているかという点に注目して決めましょう。

物件の相場を知る

土地ならば立地条件、家ならば築年数や耐震構造などによって、物件の価値は決められています。固定資産税評価証明書や路線価などが売買のときの基準にはなっているものの、変形した土地や前面道路がない土地、大幅な瑕疵がある家などは基準額よりも価格が安くなります。

また、治安や日照、周辺環境なども加味されますので、地元の業者ならばある程度適正な金額を提示してくれるでしょう。また、自分自身も業者が適正な査定をしているのか判断するために、評価額を調べておくことをおすすめします。

その地域に詳しく、査定額について詳しい説明をしてくれるところを選ぶ

通常は査定の際、ある程度見積額についての根拠を説明されます。そのとき、同じような築年数や規模で、近くにある家がこれくらいの金額で売れた、このエリアは購入希望者が多いなど、納得いく理由で見積額を調整している業者なら安心して任せられるでしょう。

より高く売るためには、多くの人にその物件を知ってもらうのもひとつの方法ですが、すでに条件の近い物件を探している購入希望者の目安がついている業者に依頼すると、短期間で好条件の契約が成立しやすくなります。

一方、根拠なく他社よりも高額を提示してきたり、勧誘が強引すぎたりする業者は、契約をしてもなかなか売れず、売却希望額を下げていく可能性もあるため要注意です。

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