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不動産売却のハテナ!査定価格や税金の注意点を確認!

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2018.01.23

不動産の査定方法は知っていますか?

3種類の査定方法

不動産の査定を行う際には、主に3種類の査定方法に大別する事が出来ます。これらはインターネットで検索していると必ず出てくるキーワードなので、目にした事がある方も多いのではないでしょうか。

ただ、これら全てを利用して家の査定を行っているわけではありません。それぞれに特徴があり、向き不向きもあります。全ての査定方法を理解する必要は全くありませんが、簡単にそれぞれの特徴などを確認していきます。

収益還元法

収益還元法とは、査定対象不動産が将来生み出すと想定される収益力に基づいて不動産の価格を求める方法です。当然ですが、その物件の収益力が高ければ物件価格も高く、低ければ物件価格が安くなります。

この査定方法は「所有者がどれだけの利益を得ることが出来るか」に重きをおいて査定する方法なので、主には一棟アパートや一棟マンションなど、投資用の物件の査定で用いられます。居住用不動産の場合であれば、この査定方法は利用する事は考えづらいので詳細を確認する必要性はありません。

原価法

原価法とは、建物の再調達価格を基に査定価格を算出する方法です。査定対象不動産の建物を新築で再度建築すると仮定した場合どれだけの建物費用が必要になるのかを計算し、建物・設備の劣化についてはその分建物価格を減価して建物価格を出す方法です。建物価値を算出するには適した査定方法ですが、居住用不動産にはあまり適していない査定方法です。

特に、マンションの場合は分かりづらくなるのですが、専有部分以外にも共用部分が建物に含まれているので、正確な建物価格を算出する事が非常に困難です。また、再調達価格・原価分の算出を正確に行おうと考えた場合、査定期間が長期に及ぶ可能性が高くなりますので、居住用不動産の査定には不向きな査定方法と言えます。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、査定対象不動産と建物諸条件(駅距離、築年数、広さ、部屋数など)が近い不動産の過去の成約情報を参考にして査定価格を算出する方法です。ただし、成約情報には時点補正と事情補正がされていないので注意が必要です。

不動産価格は外的要因や売却理由によって価格が大きく変動するのでこの点には注意が必要です。居住用不動産に最も適した査定方法で、大多数の不動産会社が査定価格算出にあたり利用しています。

このように、それぞれの査定方法を確認していくと、家の査定を行う際には取引事例比較法を利用するのが適切だという事がご理解いただけるのではないでしょうか。実際、大多数の不動産会社が取引事例比較法を利用して家の査定を行っています。

簡易査定(机上査定)と訪問査定では何が違うの?

不動産を査定してもらう場合、大きく分けて2パターンのお客様に分かれます。『おおよその相場を知りたい人』と『正確な査定価格を知りたい人』です。簡易査定、訪問査定ともに基本的な査定方法は変わりませんが、査定理由に応じて使い分けなければいけません。

簡易査定(机上査定)

簡易査定とは、建物諸条件(駅距離、築年数、広さ、部屋数など)のみでおおよその査定価格を算出する方法です。実際の居住性は考慮せず、建物基本情報のみで算出を行うので、査定価格というよりも相場価格の確認という意味合いが強くなります。簡易査定を依頼した場合は、提示された価格に幅を持たせて金額を確認してください。

訪問査定

実際に家の中を確認させてもらい、より正確な査定価格を算出します。査定価格に大きな影響を及ぼすと言われる要素としては、居住性(日当たり、眺望、騒音など)と室内のコンディションの2点です。外観が素晴らしい物件であっても、日当たりが悪い・コンディションが最悪などのマイナス要素が多くなると想定よりも査定価格が低くなってしまいます。

このように、実際に売却を検討している方の場合であれば、必ず訪問査定を行う必要があります。簡易査定のみで売却活動スタートさせてしまうと、査定価格と実際の売却価格に大きな差が生じてしまうという事も考えられるので注意しましょう。

不動産会社によって査定価格は違うの?

先述の通り、大多数の不動産会社は取引事例比較法を利用して居住用不動産の査定を行います。それでは、一括査定サイトを利用し複数の不動産会社に査定を依頼した場合、全社同じ査定価格になるのでしょうか?一概には言えませんが、高い確率で全社異なる査定価格を提示してくることが予想されます。

同じ査定方法を用いているのになぜこのようなことになってしまうのか、その理由は以下の2点が考えられます。

価格補正の仕方

取引事例比較法の注意点は先述の通り、時期による時点補正と売却理由による事情補正を考慮しなければならないという点です。この補正作業の厄介なところは、パソコン上のシステムでは行うことが出来ないので各営業担当の感覚や知識、経験に基づき補正を行わなければならないという点です。この補正作業に営業担当の力量が試されるといっても過言ではありません。

媒介契約締結に向けての営業活動

不動産の売却活動を行う際には必ず媒介契約を締結しなければいけません。媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。

これらの契約のうち、専任・専属専任については1社のみしか媒介契約を締結することが出来ないので、1つの物件を6社の不動産会社が同時に査定を行っていた場合は、その内の1社しか媒介契約を締結する事が出来ないのです。このような状況ですから、まずは各社とも自社の利益も考慮しより良い条件の査定価格を提示しなければなりません。

このような事もありますので、提示された査定価格に一喜一憂せずに適正な査定価格が提示されているのかあなた自身が見極めなければいけません。

高く売るポイントは?高く売れた時の注意点は?

最近では、不動産価格の上昇も手伝い「買った時より高く売れた」という話を耳にする機会が増えました。実際に売却を検討している方であれば、「自分の家も高く売る事が出来るかもしれない」と期待に胸をふくらませるのではないでしょうか。

しかし、家が高く売れるという事は税金が発生するという事でもあります。確定申告で譲渡所得を申告し税金を納める必要性があるので注意しましょう。ここでは、家を高く売る2つのポイントと、高く売れた時の注意点を確認していきます。

高く売るための2つのポイント

  • リビングの家具の配置
  • 収納スペースを広く見せる

室内の印象を良くするコツは、いかに広く見せるかです。特にLDKでの家具の配置は重要で、ソファー、ダイニングテーブルの位置によって狭く感じる事もあれば広く感じる事もあります。売却期間中は、この点を意識していただき家具の配置を行うと内覧者に対して好印象を与える事が出来ます。

また、収納スペースについても同様です。収納スペースを広く見せる事で小ぶりな居室を広い印象にする事が出来るので、売却期間中は収納スペース内の整理整頓を忘れずに行ってください。

不動産譲渡所得が発生した場合

購入金額よりも高い金額で売却できた場合、譲渡所得が発生するので税金を納めなければいけません。ここで注意しなければいけないのは、購入時・売却時の諸経費を経費計上できる事です。この事を知らずに確定申告をしてしまう方がまれにいますが、これは絶対にやってはいけません。

譲渡所得の税率は意外に高く、場合によっては39.63%という高い税率で税額の計算を行います。せっかく出た利益ですから、余分な税金を払ってしまっては元も子もありません。ルールをしっかりと確認して抑えられる部分はしっかりと節約してください。

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