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家を高く売るためにあなたが知らなければいけないこととは!?

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2018.01.23

より高く売るためにあなたがしなければいけないこととは!?

まずみなさんに説明しておきたいのが、不動産業者によって査定金額が全く違うという点です。

ブランドの服を売る際にも売る買取業者によって誤差が1,000円程あると思います。それが今回は家です。実際に査定を何社か出してもらってください。不動産によって数百万円違うなんてことも普通にあります。そのため、まず家を高く売る方法は不動産に「一括査定サービス」を申し込むということです。

そもそもなぜ不動産業者によってこうも査定金額に差があるかというと、悪徳業者というのも確かにありますが、別の理由があります。それは、不動産業者によってマンションに力を入れている業者もあれば、一戸建てに力を入れている不動産業者もあるからです。

しかしどの不動産業者がどちらに力を入れているかわからない人が多い中、「一括査定サービス」はみなさんが高い値段で取引をしてくれる不動産業者がわかるサービスです。

次に複数の不動産業者に査定を出してもらった後、どの不動産業者に売却するのか決めます。ここで気をつけてほしいのが「家を高く売る方法」が、「査定金額が高い」こととイコールではないことです。

査定額とはあくまで査定額だからです。査定は営業の一環であり、値段が操作されることがよくあります。売る方が気にするのは、査定額ではなく実際にいくらで売れるのかと言う点です。査定額だけで不動産業者を決めてしまわないように気をつけてください。実際にその査定金額で売り始めてもいつまで経っても売れないなんてことにもなりかねません。

では実際どうやって決めればいいか。

まず1つ目は「類似物件の販売実績をみる」です。査定額を見て気になった不動産業者に直接電話してここ数年(2~3年)の売買件数を聞いてみましょう。私はこれで実績のある不動産が意外と大手だけじゃないのがよく分かりました。実績がある不動産業者は信頼がおけます。なぜならあなたの売りたい不動産の売り方がわかっているからです。

次に担当になる人物が優秀な営業マンかどうかを見極めるのが重要になります。意外と知らない方が多いですが、営業マンの手腕で売値が変わることもよく有ります。というより、営業マンの腕が良くないといつまで経っても売れず、値下げせざるをえなくなることもあります。

ここでは、見極めるコツを簡単に説明します。

あなたの話、要望を真摯に聞いてくれる。またあなたがわからないことは丁寧に説明してくれる。

これは当たり前のことですが、あなたに丁寧に説明してくれるということは、買い手への対応も丁寧ということです。そういう営業マンに任せるとスムーズに売却が進むことが多いです。

自分と相性が良い人間かどうか

これが意外と重要です。数ヶ月間関わることになる相手に対して、話しているだけでストレスがかかるようでは、あなたが質問したいことが出てきた場合でも電話するのが嫌に感じるようになってしまいます。

一緒に家を売る気持ちを共有できるような営業マンを選ぶのが最善です。

売却までの道筋は計画性があるか

どのような人物をターゲットにするか、販売のために何をする必要があるかを説明できるかできないかで売れるまでの道のりは違ったものになります。

宅地建物取引士の資格を持っているか

不動産を売るうえで必ず必要な資格ではありません。しかし、この資格があれば不動産に対しての知識があることが証明できるので、一応あげておきます。

家を実際に売るときの流れは!?

初めて家を売る場合には不安な点がたくさんあると思います。ここで、家を売るときの流れを説明しておきましょう。

まず期間ですが、仲介業者が決まってから大体早くても4ヶ月から5ヶ月はかかると思っていた方が良いでしょう。実際の流れはこんな感じです。

1:複数の仲介業者に査定を依頼する

2:仲介業者からの提示された金額で仲介業者を決める

3:販売活動を行う

4:買い手と売買契約を結ぶ

5:引き渡し

まず1番の「複数の仲介業者に査定を依頼する」は、家の売却を仲介業社に委託し、仲介してもらうのが最もスムーズに売る方法となります。

2番の「仲介業者からの提示された金額で仲介業者を決める」までで、大体1週間ほどかかります。

そして3番の「販売活動」が最も時間がかかります。

ようは、あなたの家を見せて欲しい!買う!と決めてくれる買い手が出てくるまでは待機ですからね。早く売りたくても、安い値段でなければ、よほどの良い家でない限り、3ヶ月から4ヶ月は最低でも売れないと考えておいた方が良いと思います。

4番は買い手のローン審査の結果待ちや、あなたの引っ越し準備などの時間になります。ここで1ヶ月ほどかかり、ようやく引き渡しとなります。

家を売る際にかかる税金について

家を売るとなれば嬉しいことに多額のお金が手元に入ってきます。となればやはり税金も結構とられるんだろうなあ、と思われている方もいらっしゃると思いますので、ここでは簡単に、家を売った際の税金について説明していきます。

税金について重要なのは、あなたが家を購入した時よりも不動産が高くor安く不動産が売れたかが重要になります!!ここでいう購入時の金額は、土地・建物・仲介手数料など物件を購入した際にかかった費用全てが該当します。

A:購入時よりも高く売れた場合

家を売った際に購入時よりも高く売れ利益が出た場合は、所得税と住民税の対象になるので、利益として確定申告することが義務付けられています。確定申告することで、使える控除があるので説明しましょう。

1:譲渡所得が3,000万円以下の場合は特別控除

譲渡所得とは、家を売却した値段から譲渡費用を引いた金額の事をいいます。

2:3,000万円以上の場合でも、売却したその年の1月1日の時点で家を購入してから10年間経っている場合は軽減税率の対象になります。さらにこの条件を満たした上で譲渡価格が1億5,000万円以下の場合に新しい家を購入した場合には、その購入金額から売った金額を差し引いた額が課税対象になる特例も設けられています。

B:購入時より安く売れた場合

税金はかかりません。ここで注目したいのが、購入時よりも家が安く売却した場合、給与所得などの所得税が控除されます。そのため確定申告は絶対にするようにしてください!!

内覧者に「買いたい」と思わせるためにすること4選!

中古の不動産販売には必ず内見があります。そこで、内見者に好印象を持ってもらうためのポイントをいくつか紹介します。

部屋をすっきりさせる

ここでの注意点は、空室にする必要は全くありません。早く売れるかどうかは空室にしてもしなくても全く関係がないので安心してください。ただあまりにもごちゃごちゃしていると空間が狭く感じられ、好印象を持たれることはまずありません。まずは、余計なものは処分するなど空間を広く見せることが必要です。

部屋を明るく見せる
内見者が来た際には全てを見てもらう

内見者が来た際に、クローゼットなどを見せない売り主がいますが、基本的にこれはNGです。見せないと内見者は疑問がいくつも出てきます。そして結局あなたへの不信感になるのです。そうなるとまず買ってはもらえません。せっかく見てもらうために、これまでしてきた努力もムダになってしまうので絶対にやめましょう。

ゆっくり室内を見てもらえるように気遣いを忘れない

内見者は気を遣って内覧に来ます。買うかどうかの判断のために内覧に来てくれた方が、安心して買ってもらうために、ゆっくりと隅々まで見てもらえるような雰囲気づくりを意識するようにしてください。小さいこどもがいる方は内覧会のときに一緒にいてもらうのも効果的です。

以上が、内見者に買いたいと思わせるコツです。

せっかく売るならできるだけ高く、スムーズに取引ができるように、あなたにできることはやっておきましょう!!

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