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不動産はどうやって売るの?無料査定と有料査定の違いを知っておこう

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2018.01.23

無料査定と有料査定の違いとは?

不動産査定には、有料・無料の2種類があります。一般的に利用されている不動産査定の大半は、無料で提供されているものです。無料の不動産査定と有料の不動産査定には、専門的な評価を行ってもらえるのかという点で大きな違いがあります。

無料査定の場合は、一括して多くの会社から査定を行ってもらうこともできますが、一定の基準を設けて機械的に行っている傾向が強いので、細かな部分に関しては評価をしていない側面もあります。

過去の取引実績などを参考に基準を機械化しており、消費者側で条件を提示すればその条件に沿って金額が簡単に算出できる仕組みになっています。無料査定でより高く売ることを考える場合には、一括査定がおすすめです。

一括査定を行うと機械的な評価とはいえ、複数の不動産会社の評価をもらうことができます。その中でより高く売ることが可能な会社を選択すれば良いので、とても簡単な方法です。

一方で、有料の不動産査定には不動産鑑定士という専門の資格を持った人たちが査定を行います。日本には、不動産の鑑定評価に関する法律というものが存在し、すでに制度化されています。

不動産鑑定士は、主にこの法律を根拠に査定を行うため、無料の査定とは異なる点もあります。多少の費用を使っても構わないという人は、有料査定を利用することでより高く売ることが可能です。人間の目で細かな部分を見てもらうことが可能なので、より適正な価格で土地や家を売却できるでしょう。

有料査定は2つのケースで利用しよう

有料査定が必要なケース

有料査定では「専門的な評価が欲しいときに利用する」と考えておけば間違いありません。では、具体的に有料査定を利用するケースとはどのような場合なのでしょうか。

  • 会社間の取引
  • 遺産相続

会社間での不動産の売買では、不動産鑑定士に正しく行ってもらうことが多いです。これは、売却によって税金逃れを指摘されてしまう可能性があるからです。不動産を会社間で売買するケースでは、親会社から子会社に対して不動産を売却するケースも考えられます。

この場合、親会社の方から子会社に対して意図的に安く不動産を販売すると、親会社の方に不動産売買にともなう損失が生じることになりますので、法人税を安くできるという税金の抜け道が発生します。

当然ですが、国もこのような会社間の税金逃れの不動産売買を認めていませんので、会社間の不動産売買に関してはかなり神経質になっています。そこで重要になるのが、不動産鑑定士が作った不動産鑑定評価書です。

専門家が記載した適正な価格を証明する評価書が存在すれば、仮に親会社から子会社に対して不動産を売却したときであってもそれを適法なものであると証明することが可能です。事実、これがあれば税務署も認めてくれますので、この点は覚えておくと良いでしょう。

遺産相続に必要な鑑定書

有料の不動産査定は土地や家の遺産相続のときにも重宝されます。基本的に、残された家族に対して遺産が多く存在する場合には、遺産分配やそれにともなう税金でトラブルになりやすい傾向があります。

例えば、遺産相続に関して遺族の中でトラブルになった場合には、遺産分配に関して客観的な判断をしてもらうために裁判所に行かなくてはいけません。遺産の中に含まれる財産には現金だけではなく土地や家も含まれますので、不動産を金銭に換算した適正な価格を提供する必要があります。

このときに必要になるのが、不動産鑑定士に評価してもらった鑑定評価書です。この場合の鑑定評価書は、遺産分配にともなう裁判資料として利用されますのでトラブルがあった場合には取得する必要があるのです。

譲渡所得税に気を付けよう

無料査定と有料査定の売却に関して共通している点は、税金を納めなくてはいけないことです。不動産売却によって生じる税金は、主に以下の三つが考えられます。

  • 印紙税
  • 譲渡所得税
  • 住民税

不動産を売却する場合には、収入印紙というものを契約書に貼付しなくてはいけません。印紙税は契約金額によって異なりますが、基本的には土地や家の売却金額が大きくなるほど印紙税も大きくなります。

平均的な税金としては数千円から数万円程度なので、不動産の売却価格がわかった段階で計算してもらうと良いでしょう。これ以外に、税金の中で面倒なのが譲渡所得税という税金です。

譲渡所得というのは、簡単に述べると不動産を売却することによって最終的に生じた利益や損失のことを指します。これがあった場合には、不動産に関連する税金として申告を行う必要があるわけです。

譲渡所得は、すべての状況で税金を納めなくてはならないわけではなく特別控除などを考慮して計算しなくてはいけません。仮に譲渡した結果、不動産の利益が最終的にプラスになっていない場合には税金を納める必要はありません。この税金を計算するときに重要になるのが、減価償却費という費用です。

減価償却…建物の経年劣化を考慮した費用や価値のこと

譲渡所得を考慮するとはいっても、不動産の経年劣化を考慮しないと意味がありません。例えば、新築一戸建てを購入するときには非常に大きな費用が必要になります。なぜ新築一戸建ての価値は高いのでしょうか。

これは、新築一戸建てに利用されているさまざまな素材や施設が、新しい状態にあるからです。誰もまだ利用していない状態であるため、素材や施設には劣化が存在せず、そこからマイナスする部分がないのです。

しかし、不動産を何年も利用していると雨や風に晒されてどんどん劣化していきます。建物内部で利用している素材や施設に関しても同様です。新築一戸建てのときとは異り、売却する場合には不動産に関連する素材や施設が必ず劣化していきますので、この点を考慮して価格や税金を計算する必要があります。

これが、減価償却という考え方です。譲渡所得を計算する場合には、その不動産の減価償却費を考慮してそれを税金として計算に入れなくてはいけません。減価償却費を考慮していない譲渡所得税には大幅なズレが生じますので、間違った申告になりやすいです。ですから、わからない場合にはそのままにせずに必ず売却をする不動産会社か税理士などに相談することが重要です。

査定を行ってもらったあとは?

不動産査定をしてもらったあとは、すぐにその不動産を売却するのではなくその不動産を購入したいという人物や法人が現れるまで待たなくてはいけません。日本の不動産が特殊なのは、不動産の購入者と販売者が顔を合わせて直接話し合いや取引をしない点にあります。

不動産査定をしてもらった不動産の所有者は、確かにその不動産を売却する意思はあります。しかし、実際に不動産を売却するためには当該不動産を管理できる資格を持った不動産会社に預けなくてはいけません。

そして、預けられた不動産会社は同じように不動産が欲しいと考えている人物や法人を探し出して、その仲介役として取引を行うことが求められます。こうした方法を、不動産業界では媒介契約といいます。

不動産の取引は、購入するときも売却するときもほとんどがこの媒介契約によって成り立っています。不動産を専門の会社に預けることで、売却をしたい人が広告の作成や宣伝をしなくても良いというメリットが生まれます。

広告費や宣伝費は、実際に不動産が売却されたときの成功報酬として支払えば良いので、余計な費用がかからないわけです。つまり、査定でより高く売却してくれる会社を見つければ、あとは不動産会社に任せることで、楽に取引や手続きを進めていくことができるのです。

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