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家を高く売るための不動産仲介業者を見極めるポイント5選

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2018.01.23

不動産売却では仲介業者の見極めが特に大事

業者選定は最重要事項

家の売却を決めて一番気になることは、「いくらで売れるだろうか?」ではないでしょうか。誰しも家を売るのなら、できるだけ高く売りたいものです。そのためにも、まずはより良い仲介業者を選ぶことからスタートしなくてはなりません。どんな業者が仲介するかによって、売却にかかる時間も、売却価格も大きく変わってくるからです。

不透明な不動産マーケット

実は日本の不動産業界、「総合不動産透明度インデックス」と呼ばれる不動産業界の調査では透明度が低いとされています。その理由として、売主からも買主からも手数料を取れる「両手仲介」を優先させる業界傾向、そしてその影響である情報公開度の低さ、おとり物件の存在などがあります。

もちろん、透明性を大切にする業者も多くいますから、この傾向が業界全てというわけではありません。とはいえ悪徳業者と下手に関われば潜在的な買い手数がぐっと減り、売主が受けるダメ?ジも大きいため、業者選定には注意が必要なのです。

訪問査定に呼ぶ業者を選択

おおまかな価格を知るためにも、まずは簡単な机上査定を試してみましょう。「不動産査定一括サイト」で売りたい家の情報を入力することで、複数の会社に査定依頼を一括で出せます。高く売りたいからと言って、ウェブ上の査定価格だけで業者の良し悪しを判断しないことが大切です。訪問してもらわないことには現実的な価格は見えて来ないからです。

訪問価格で一括査定時との価格補正をどう行うかも重要な選定基準なのです。一括サイトは業者像を事前につかむための一つの方法、訪問査定に呼ぶ複数の業者選定のツールとして使いましょう。

絶対に避けたい不動産仲介業者とは

相手の話を聞かないタイプ

売主の意向はそこそこに、自分たちがいかに高く売ることができるかなどを語りだすタイプの業者は危険です。売却活動の期間中も独走してしまい、売主の希望よりも自分たちの手数料を優先する可能性が高いからです。

やたらに高額な査定額を提示するタイプ

実は、一括査定サイトで査定を出す不動産業者は、見積もりを出すたびに1万円の査定料を査定会社に支払っています。不動産業者にとってこの査定料は、売主からの契約がない限りはドブに捨てているようなものです。

何度も契約が取れないままだったりすると、一つでも多くの契約を獲得したいばかりに高額な査定額を提示する傾向があります。

しかし、それは営業力に自信があるからではありません。極端な価格を提示してきたら、その算出根拠を聞いてみてください。納得のいく説明ができない業者は、訪問査定業者のリストからは外した方がいいでしょう。

囲い込みタイプ

確認できるのであれば、上でお伝えした「囲い込み」を行う両手仲介狙いの業者は避けましょう。囲い込みをされると、不動産業者が売却情報を他業者に広く伝えないため、売りたい家の存在を購入希望者に知らせることができません。

知らされることのない売り物件を買うことは不可能ですから、成約までにやたらと時間がかかってしまうかもしれません。このようなことを避けるためにも、囲い込み・両手仲介を禁止している不動産仲介会社を選びましょう。

訪問査定前・査定後に行うチェックポイント

訪問査定以前にしておくべきこととは

家を高く売るためにも、実際に査定に来てもらう前にチェックすべき点には何があるでしょうか。まずは、ローンの残債額を確認し、売りたい家があるエリアの不動産相場を知ることです。これはインターネットでも十分調べることが可能です。

つづいて、不動産業者は具体的にどこを見て査定価格をはじき出すのか?について知っておきましょう。相場のほかにも公示価格・路線価など専門的なことから、立地や物件のなど諸々の条件がそれにあたります。

 

まずは周辺環境について、改めて確認しておく方が良いでしょう。交通機関までの距離やアクセス、学区などは特に大切です。

そして、不動産業者がチェックする以下の項目についても説明できるようにしておきましょう。

  • 家の外観(外壁・屋根などの状況)
  • 家の設備(収納・床暖房などの有無)
  • 間取り
  • 防犯対策があるかどうか
  • 日当たりや風通しなど、快適さに影響する要素
  • 窓からの眺望や広い庭などの付加価値

便利だと感じていることや、生活者ならではの地域情報などをきっちり伝えることで、より高い売却価格がつくケースもあるのです。

訪問査定時にチェックすべきこととは

訪問査定では、改めて査定金額が伝えられることになります。この時に、どのような理由で査定価格を決定したかについて合理的に説明できるかどうかは重要なチェックポイントです。不動産会社には合理的な根拠を提示する義務があるからです。

そのために不動産の査定では、原価方式や取引事例方式という一定の方式を使うよう推奨されています。これは建物原価や、近隣エリアの取引事例に見合ったベース価格を算出し、建物構造や設備、立地などのその他の条件によって補正する方法です。

例えばこのような方式を無視して相場よりも高めの売却価格を設定すれば、売却に時間がかかってしまい、値下げを余儀なくされる可能性が高いのです。ですから査定価格一つにもきちんとした説明を受けることで、よりよい業者選定にのぞみましょう。

高く売ることのできる不動産仲介業者のポイントとは

あらゆる観点から査定をしてくれる業者

売却を決意しても、「やっぱり貸しておいた方が得かな?」「この備品のままで売り出して大丈夫かな?」などと迷ったり、不安になることは多いものです。そんな気持ちを汲んであらゆるシチュエーションでの査定を提示してくれる業者は、それだけ売主の味方である証拠でもあります。

売り出す前にある程度補修したり点検した方が後々のトラブルを回避できるケースもありますから、提案力の高い業者と契約することは結果的に高く売れることにつながります。

仲介契約後の売却方法を明確に打ち出せる業者

契約までこぎつけても、その後の売却活動がいまいちだと売却スピードや成約価格に響いてしまいます。媒介契約を結んだあとの売却活動について、明確にアピールできる業者を選びましょう。

例えば、インターネット経由の宣伝や、情報雑誌や新聞の折り込みチラシをはじめ、オープンルームの開催などをどのタイミングでどう行っていくのかなどは大切なチェック項目です。また、宣伝力がどれほどあるかについて知りたい場合は、会社情報詳細ページなどで物件掲載数を確認してみましょう。多ければ多い程、宣伝力強化に力を入れているという指標になります。

強みをはっきり伝えてくる業者

訪問査定に来た業者に、何が強みなのかについて説明してもらいましょう。不動産業者にとって強みといえるもの=営業力の引き出しです。例えば地元のエリアに強いです、と明言している業者であれば、高く売れる可能性は高まります。リフォーム業者などとタイアップしている場合はニッチな見込み客を多く持っている可能性もあります。

また、売りたい家が相手業者の得意な物件種別(中古戸建、中古マンション、リノベーション物件など)かどうかも併せてチェックしておきましょう。自分の家に近い条件の物件売却実績が多ければ多いほど、短時間でより高く売れる可能性が高まるからです。

具体的な実績が見える業者

一般的に、売り出しを開始してから契約にこぎつけるまで平均で3か月程です。具体的にかかった売却時間を実績データとして提示できる会社は、スピーディーな取引をセールスポイントにしているケースがほとんどです。

背景にあるのは広く広告活動を行うというような営業手法かもしれませんし、実際に問い合わせを受ける実数に対応した潜在顧客の規模かもしれません。

いずれにしても、長い間売り広告を出していても価格は下がる一方ですから、物件が旬のうちに売ることをモットーとしている業者は高く売る可能性を大きくしてくれます。

売却に必要な実務の資格取得者がいる業者

家を売ると、思いのほか関わってくるのが税金の問題です。税金だけでなく、公的な書類のやりとりなども多く発生しますので、税理士、フィナンシャルプランナー、司法司書などの資格取得者が在籍する会社に依頼するのも一つの方法です。

外部に委託すると手数料が発生しますし、税金問題については、売却後の申告有無により税額が数年にわたり異なってきます。

最終的に高く売れたと思える売却活動をするためにも、有資格者を抱える業者はポイントが大きいといえるでしょう。

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