いくらで売る？不動産を確実に売るための売出価格設定4つのポイント

プロの意見を参考にする

不動産を確実に売るために重要なのが売り出し価格です。市場原理が働く不動産市場では価格で全てが決まるといっても過言ではありません。売り出し価格が安ければそれだけ買主が見つかる可能性は高まります。

しかし、不動産はできるだけ高く売りたいと思うのが当たり前で、家を売却して住み替え費用に充てるとなるとそう簡単に値引きするわけにはいきません。かと言って利益を大きくしたいからと高い売り出し価格にすれば買主が見つかる可能性は下がり、いつまでも売れないまま買い替え資金を調達できません。

価格設定で参考にするべき情報が不動産のプロの意見です。不動産の価値を正確に査定できるのは豊富な知識と経験を持った専門家だけです。不動産業者に依頼すれば専門の査定担当者が家の価値を査定してくれるので、売却価格を決定する前に必ず依頼し、プロの視点で不動産の価値を査定してもらいましょう。

プロの査定は信頼できる情報

プロの査定は最も信頼できる情報です。不動産の価値を左右する項目は非常に多く、一面的に判断してしまうと正確な価値を見抜けません。不動産会社の査定担当者はプロの目で不動産物件をチェックし、多岐にわたる項目をひとつひとつ丁寧に評価して実際に売却できるであろう査定額を教えてくれます。

素人ではわからない価値をきちんと評価してくれますがマイナスポイントも同様に見逃すことなくチェックされるので、高く売るために情報を隠したまま査定を依頼しても隠しきれるものではありません。包み隠さず正直に情報を話して査定を受けましょう。

査定を基準に売出価格を決める

不動産物件の売り出し価格はプロの査定担当者がつけた価格を基準に決めるのが一般的です。高く売るなら基準を上回る価格に設定し、安くてもいいから売却を急ぐのであれば基準よりも安い価格で売り出します。

どの程度の価格に設定するにせよ査定担当者の見解がなければ価格設定はできません。まずはプロにお願いして客観的に見た家の価値を知ることが売出価格決めのスタートになります。

相場を意識した価格設定

不動産にはエリアごとに相場というものがあります。物件を探している人はエリアごとの相場を参考にして物件をチェックするので、相場から外れた価格に設定するとなかなか購入希望者が見つかりません。

物件の価値を価格に反映するのは間違いではありませんが、相場を無視して自由に値付けをするのはリスクが伴います。物件単独の価値だけではなく周辺の物件相場も考慮して売り出し価格を設定してください。

ライバルが多ければ価格は下がる

どんなに素晴らしい物件でもライバルが多ければ競争が発生し価格は下がってしまいます。同じエリアの物件価格が明らかに自分の売却希望価格を下回っているならばある程度妥協して低めの価格をつけるしかありません。

不動産物件の価格は需要と供給で決まるので魅力ある物件なら高く売れる、というほど単純ではありません。ライバルが多ければ売却価格が下がるだけでなく購入希望者を見つけることそのものの難易度が上がります。ライバル物件の売出価格をチェックし、見劣りしない金額を売出価格に設定してください。

付加価値を意識する

不動産を高く売るために重要なのが「付加価値」です。不動産業者の査定でも付加価値はある程度査定額に反映されますが、物件の持つ魅力がきちんと反映されないケースもあります。不動産が持つ付加価値を意識して売出価格を決めれば損のない納得いく価格での売却に大きく近づきます。

リフォームという付加価値

物件の付加価値で意識したいのがリフォームです。リフォーム済みの物件が古い物件よりも価値があるのは当然ですが、ポイントになるのは物件が持つリフォームの可能性を付加価値として評価することです。

リフォーム工事を実施するには家がリフォームに耐えられるだけの耐久性や拡張性を持っていなくてはいけません。最近は新素材や工事方法の進歩によりリフォーム工事のレベルは上がっていますが、家そのものがリフォーム工事に耐えられないようでは新しい価値を与えることはできません。

古びた家でも構造や基礎に大きな問題がなく十分リフォームに耐えられる状態であるならば、その耐久性を付加価値と評価して売出価格に反映しても問題なく買い手が見つかるでしょう。反対に新しい家であっても立地条件や家の状態によってリフォームが困難である場合は、実際の査定額よりも低い価格で売り出さないと買い手が見つからない可能性があります。

リフォームできるのか、それとも無理なのか。家の持つ可能性を売出価格に反映させれば損することなく適正価格で売却できるでしょう。

不人気物件は思いきった値引きが必要

付加価値には価格を上げる要因となるプラスの付加価値もあれば価格を下げるマイナスの要因もあります。例えば間取りが古い家や二世帯住宅などは中古住宅市場で人気が低く、物件が持つ実際の価値よりも低い価格でないと買主は見つかりません。

不人気条件に該当する物件に関しては思いきった値引きをしないと売れ残ってしまう可能性が強く、強気で売り出し価格を決めるのはリスクが伴います。自分にとって価値のある家でも他人から見れば価値が低く人気が集まらない物件であることはよくあります。

不人気物件を売却するなら売り出しの段階で思いきって値引きしておかないといつまでも買い手が見つからない可能性があります。

住む人にしかわからない隠れた魅力は価格に反映しにくい

隠れた魅力は住んでいる本人にはわかっても物件購入を検討している人には伝わりません。内覧できちんと説明するにしても売出価格を設定する段階では隠れた魅力まで詳しく説明できません。

物件購入を検討している人のほとんどは最初に価格を確認してから興味のある物件のみ詳細情報をチェックしています。価格で心をつかめなければ詳しい情報までは目を通してもらえず、隠れた魅力があっても情報をスルーされてしまいます。

隠れた魅力は価格に反映させるよりも決断を後押しする交渉材料として使ったほうが役立ちます。相場の中でもやや高めくらいの内覧希望者が集められる程度に売出価格を設定し、内覧のときに購入しようか悩む見学者の背中を押す材料として隠れた魅力を伝えれば決断を後押しできます。

価格面では不利になりますが、確実に買い手を見つけるという意味では成果が期待できる方法です。

売却スケジュールを意識する

売却先行で住み替える場合、買主が見つからなければいつまでたっても住み替えは進みません。逆にある程度資金にめどが立っていて売却を急ぐ理由がないのなら高く売れるまでじっくり時間をかけることができます。

予定している売却スケジュールによって売出価格も変わります。早期売却と高値売却どちらを優先するのか、スケジュールに合うように価格を決めることが重要です。

税金の負担を考慮する

不動産所有者には固定資産税などの税金を支払う義務が発生します。不動産の売買では固定資産税は日割りで金額が決まるので、売却が遅れるほど支払う税金は高額になります。

税金の負担を抑える有効な方法は、なるべく早く売れるように売出価格を下げることです。所有権があるかぎり支払う税金は増えていくので、値引き分が税金の負担額よりも小さいのであれば価格を下げて早期に売却したほうが得になります。

売却によって発生する譲渡所得税や住民税には売却のタイミングが影響します。年度内に売却するのと新年度に売却するのでは納税義務が生じる年度が変わってしまうため、同じ価格で売却しても控除などの適用次第で税金の額が変わる可能性があります。値下げしてでも早期売却を優先したほうが得なら期限を区切って売り出し価格を下げる方法が有効です。