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不動産売却の流れとは?査定から売却までのポイントはコレ!

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2018.01.23

不動産売却に伴う二つの流れ

不動産を売却する際には、以下の二つの流れを知っておく必要があります。

  • 相場を知る
  • 不動産会社を探す

不動産をなるべく高く売るためには、相場を理解して売却額の目安を立てておくことが大切です。単純に不動産査定を行ってもらったとしても、相場が理解できないとその価格が適正かどうかが判断できません。

例えば、所有している不動産の周辺地域の家や土地の価格を調べておけば、自分の不動産の相場もだいたいは理解できます。その後に、不動産会社を探して見積額を見ればより高く不動産を売却できます。不動産売買では、不動産を所有している人が取引をするわけではありません。

信頼できる不動産会社や管理会社を探してから、その不動産会社に取引を一任することがほとんどです。そのため、不動産売買の方法としてまずは相場を理解して不動産会社を探すことから始めなくてはいけません。不動産会社を見つけて相談をすると、その不動産会社から不動産の査定を行ってもらえます。

査定の時に重要なのが、特定の会社だけに依存せずに必ず複数の会社から査定を行ってもらうことです。物件の価格は、それぞれの会社によって基準とするポイントが違っているので、会社によっては評価にかなりのバラつきが存在します。

例えば、不動産の中でも土地の地価を重点的に査定する会社もあれば、家そのものの状況を調べる会社もあります。特に、家を重点的に調べる会社の場合はその物件が新築なのか中古なのかをチェックすることが多いです。

近年は、中古物件をリフォームしてそれを別の第三者に販売する方法が不動産会社の中でも人気を集めています。どのポイントに注目をするかは異なることが多いので、その点を理解して相談すると良いでしょう。

不動産会社と媒介契約の内容

不動産査定を終えた後に正式に不動産の売買を依頼する場合には、媒介契約という契約を締結しなくてはいけません。不動産会社は、不動産所有者と不動産を購入したい人物との間を取り持つ存在として取引を行います。ですから媒介契約時は、以下のポイントに気を付けて締結しましょう。

  • 契約の種類
  • 販売活動の内容
  • 業務報告

媒介契約は、一般的に契約が行われるものと不動産の専門性をより前に出したコンサルティング契約を行うものと複数用意されています。個人の消費者が利用する媒介契約は、売買が成立した後に一括して費用を支払えばそれで構いません。一方で、専門的なコンサルティング契約を締結している場合には、契約料金を別途支払わなくてはいけません。

契約の種類によって媒介契約の内容も変わりますので知っておきましょう。また、媒介契約によって行われる販売活動の内容もとても重要です。不動産会社は、任された不動産を第三者に広く宣伝するために広告宣伝や販売活動を積極的に行う必要があります。

実際にどのような活動を行うのかを理解しておかないと、無駄な費用を支出することにも繋がるので注意をしなくてはいけません。特に、近年はインターネットを利用した販売活動は必須です。インターネットで所有者の不動産を宣伝できる状況にあるのかをチェックすることです。

販売活動の内容に関しては、その方針を媒介契約の締結前に所有者と話し合うことができますので、事前の協議を忘れてはいけません。そして、不動産売買に関する業務報告についても非常に大切です。実は、専任の媒介契約を締結して不動産会社が仲介業を行う際には、その内容を所有者に対して報告することを義務付けられています。

どのような内容で業務活動を行っているのかがわからないと、透明性が無くなって所有者に不利な状況になりますよね。販売活動や預けられた不動産に関連する業務報告がわからないと、媒介契約の信頼性がなくなってしまいます。そうならないようにするために、法律的に義務を課しているので専任の媒介契約を締結している場合には遠慮せずに業務報告の要求を行いましょう。

普通の売買なら税金の控除が多い

一般家庭で売買できる不動産ならば、税金の控除や特例が多いです。例えば、3,000万円の特別控除や軽減税率などが挙げられます。売却益によって生じる税金は、譲渡所得と呼ばれる所得に分類されます。譲渡所得には、所得税と住民税の二つの税金が課せられますが、特別控除を利用すればそれほど大きな税金になることはありません。

特別控除の適用例は判例によって決められているため、自分の不動産の売却例がどの例に当てはまっているのかを確認しておきましょう。また、何らかの理由で不動産を高く売ることができなかった場合には、譲渡損失という損失に分類されます。

基本的に、税金は見かけ上は利益が出ているように見えたとしても、損益計算をした結果で損失のほうが多いと分かった場合には税金を支払う必要がありません。高く売ることができた場合であっても、損失が生じた場合には特例によって控除を受けることができたり、利益がマイナスになってしまった場合には税金の控除が認められます。

一概に税金を納めなくてはならないという規定は不動産の売却には存在しないので、この点は間違えないようにしておきましょう。また、税金を納めるにしても控除を受けるにしても、確定申告は必ずしておく必要があります。控除を受ける場合であっても、客観的な記録や資料として損失が計上されていることを証明しなくてはいけません。

そのためには、確定申告をしてそれが認められる必要があります。ですから、不動産の売却があった場合にはどのようなケースであっても確定申告を忘れないようにしましょう。

不動産を引き渡す時の注意点

不動産査定や不動産会社への媒介契約が進み、無事に高く売る条件が締結した場合には実際に不動産を引き渡す準備に入ります。この時に大切なのが、下記の二つです。

  • 登記
  • 抵当権

不動産には、権利関係が必ずついて回りますので売却時にその権利関係が整理できているのかを確認する必要があります。登記に関しては、不動産会社だけではなく司法書士などの専門の法律家に一任することが一般的です。仮に、所有権移転登記をきちんと行っていないと、既に契約書において高値で売る約束が書かれていたとしてもその契約を履行できない可能性があります。

一般的な不動産売買の契約書には、不動産に関する引き渡し日が記載されているため、その期日までに必要な準備をしておかないと債務不履行になってしまいます。ですから、それまでに所有権移転登記を済ませておくことが大切です。また、抵当権も重要です。抵当権というのは、不動産を購入する場合に設定する担保のことです。

金融機関が住宅ローンなどで貸したお金を不動産の所有者が返済できなくなると、金融機関は貸したお金を全て損失してしまうことになりますよね。こうしたリスクを回避するために、住宅ローンなどを利用した債務者の不動産に金融機関が担保を設定するわけです。これが抵当権です。

抵当権は、あくまでも前の所有者が設定していた不動産に関連する担保であるため、新しい所有者には全く関係のない権利です。ですから、引き渡すときには抵当権に関する抹消の手続きを行わなくてはいけません。これに関しては、不動産会社が率先して行ってくれるものではないため気を付けなくてはいけません。

金融機関といつまでに抹消手続きを行うのかを相談して、住宅ローンの返済や抹消手続きに関するスケジュールや方法を不動産会社にあらかじめ相談しておく必要があります。仮にローンの残高が存在する場合には、不動産引渡し前に元の所有者が完済して抵当権を抹消する必要があるため、これらの手続きの準備を進めておくことです。

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