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不動産査定への準備!売却に必要な費用と条件を考慮しよう

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2018.01.23

不動産売却で必要になる諸費用

4つの費用

不動産査定を行ってもらって不動産を売却する場合には、いろいろな費用を念頭に置いて計画を立てなくてはいけません。所有している不動産には様々な権利関係が絡んでいるため、その権利関係できちんと整理がついていないケースではそれを処理するための費用も計算する必要があります。これは、住宅ローンなどが典型です。

仮に、住宅ローンがまだ完済出来ていない場合には不動産を売却して得た利益を住宅ローンの返済に充てなくてはいけません。売却益が全て所有者に入ってくるわけではないということに注意が必要です。

なるべく高く売ることで売却益も大きくなりますが、それに伴う諸費用も忘れないようにしておきましょう。実際に、売却に必要になると考えられている大きな費用は以下の通りです。

  • 仲介手数料
  • 抵当権抹消費用
  • 測量費用
  • 家の解体費用

この中でも、盲点となりがちなのが抵当権抹消費用と家の解体費用です。抵当権は住宅ローンなどを利用したときに設定されている権利ですが、この権利を抹消するためには登録免許税という費用が必要になります。

基本的に、不動産に関連する手続きは本人や不動産会社が行うのではなく司法書士に依頼しなくてはいけないことが大半なので、司法書士への報酬費用もここには含まれます。また、家の解体費用に関しても考慮しておく必要があります。不動産の引き渡しといっても、その不動産が土地であるのか家であるのかはわかりません。

仮に、土地と家の引き渡しの両方を行う場合で、家そのものが住居として住めない環境であった場合は、その家の解体費用は所有者が支出しなくてはならないケースがあります。特に、利用価値のない古家であった場合には一度その土地を更地にする必要があるため、解体費用は必須です。

解体費用は、大きいと数十万円から数百万円は必要になるため、不動産売却に必要な費用としてきちんと計算に入れておきましょう。

代表的な不動産の評価方法

不動産の評価方法では、価格査定マニュアルというものを参考にするのが一般的です。代表的な方法としては、過去の取引事例を参考に相場を計算します。例えば、対象としている不動産が過去にあった事例と似たような状況である場合には、細かな部分を除いてその事例と同じような相場で価格を提示するわけです。

こうすれば、時間をかけずに簡単に計算ができます。参考事例を利用するときには、過去の事例と現在の事例における比較項目という項目を準備します。土地と家の比較項目は別々であることが多く、両者でどれだけ多くの類似点があるのかを比較するわけです。これに加えて、その土地周辺の地価や家の価格を考慮して不動産の見積もりを具体的に出していきます。

この方法だと、過去の事例と全く似たような状況であったとしても、現在の相場がその時の相場と比較して5%下落していれば、現在の価格は過去の事例から5%下落した相場で落ち着かせることができます。とても簡単な方法なので、不動産査定の代表的な方法として多くの不動産会社で利用されています。

査定で瑕疵(かし)が見つかった場合は?

不動産査定を行う過程で、所有している不動産に瑕疵(かし)が見つかることもあります。一般的に、不動産査定では簡易的な一括査定と人間の目視で判断する不動産鑑定士の査定の二つがあります。

簡易的な査定を行った後であっても、人間の目視で鑑定するのが普通なのでこの段階で瑕疵(かし)が見つかったときには査定金額が小さくなってしまうこともあります。不動産の瑕疵(かし)として認定されるポイントは、以下の三つです。

  • 雨漏り
  • 家の傾き
  • 設備の故障

日常生活を暮らしていく上で不自由になる欠陥が見つかったときには、不動産の価格を小さくするのが普通です。ただ、雨漏りや設備の故障などに関しては所有者側で修理を行うことも可能です。より高く売ることを考えるのならば、所有者で修復できる部分は修復するという選択を取ることが可能です。

売却時の諸経費は増えてしまいますが、修復することによってさらに高く売ることができるならば追加負担分の費用はそれほどデメリットにはなりません。修復することでどの程度の上乗せが可能なのか、どの部分を修復すればより高く売ることができるのかを事前に不動産会社と相談すると良いでしょう。

不動産売却の条件の決め方

不動産査定で金額を出してもらい、その金額で納得をした後は不動産会社に購入希望者を探してもらうことになります。実際に都合よく購入希望者が見つかった場合には、買付証明書という書面が仲介役を請け負っている不動産会社を通して所有者に送られてきます。

この買付証明書には、購入希望者が条件として期待する様々な要件が書かれており、その要件に納得をした段階で契約の同意を行うことになります。仮に、購入希望者が提示する条件に所有者が納得のいかなかった場合には、不動産会社を通して具体的な交渉を行います。

  • 価格
  • 手付金
  • 時期

特に、交渉時に話題になるポイントは上記の三つです。価格に関しては、担当してもらっている不動産会社が見積もった価格であるため、その不動産会社に自信を持って交渉してもらう必要があります。気をつけるべきなのは、手付金と時期の交渉です。手付金は、不動産売買の時に不動産の所有者側がリスクを背負わないようにするためのお金です。

例えば、お金を1円も支払ってもらうことなく先に不動産を引き渡した場合、その後に相手から突然お金を支払ってもらえなくなるケースもあります。所有者側は、不動産に関する経費などの相応のリスクを背負いながら交渉しているため、このような状況になった場合にはその負担を全て背負わなくてはいけなくなります。

ですから、引き渡しの時期を決めておいて、その時期に来ると必ず不動産の取引の交渉ができるように最初から一定金額の金銭を相手から受け取っておくことが大切になるのです。これが、手付金の役割です。こうすることで所有者が予測できない事態を避けたり、突然相手と連絡が取れなくなったとしても所有者側の負担を小さくすることができます。

不動産売却時には、交渉でなるべく一方が不利にならないようにするのがコツなので、対等な条件で契約を締結できるように努力しましょう。

取引が延期してしまった場合は要注意

不動産の取引が何らかの理由で延期してしまった場合には要注意です。この場合、不動産の価値そのものが大きく変動する可能性があります。取引が延期したときは、不動産査定を再度行ってもらい、現状の価格を再計算することが重要です。不動産の価格は相場で変動していますので、日本だけではなく世界情勢の変化によって一気に価格が変動してしまうことがあります。

不動産取引は、提示された金額で必ず売買しなくてはいけないというわけではなく、提示された金額に両者が同意するか否かで取引が決まります。取引が延期して不動産価格に変動があると考えられる場合には、その時点で同意を行わずに新しい条件で同意を求めるのが基本です。これは、税金にも大きく絡んできます。

不動産売買が延期した場合では、税金の確定申告の時期を過ぎて取引が行われるケースも考えられます。税金の計算や各種の控除に関しては確定申告を行わないと意味がありませんし、不動産価格が異なると譲渡所得に関連する損益も大きく違いが出てしまいます。

ですから、取引が延期したときにはその時点での取引を一度考え直して、本当に現在の条件で良いのかを再検討しましょう。

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